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고강도 대출규제 효과 나오나…집값 조정 ‘전조’ 서울 거래량 급감

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작성자 황준영
댓글 0건 조회 25회 작성일 25-07-09 16:42

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지난달 27일 정부가 수도권 아파트 주택담보대출 한도를 6억원까지 제한하는 고강도 대출 규제를 발표한 이후 서울 아파트 거래량이 크게 감소한 것으로 나타났다. 통상 주택 거래량 감소는 시세 하락의 전조가 되는 만큼 규제 효과가 나타나고 있는 것으로 보인다. 규제 발표 이후 기존에 성사됐던 아파트 거래가 취소되는 사례도 속출하고 있다.
6일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 서울 25개 자치구의 아파트 거래량을 분석한 결과, 정부의 가계대출 관리방안이 발표된 지난달 27일부터 이달 3일까지 총 577건이 거래됐다. 이는 직전 일주일(6월20일~26일)의 1629건보다 1052건(64.6%)이 감소한 수치다.
실거래 신고 기한은 매매계약 후 1개월이어서 향후 거래량은 더 늘어날 수 있지만 추세적으로 볼 때 서울 아파트 시장에서 매수심리 위축에 따른 관망세가 관측된다는 분석이 우세하다.
자치구별로 보면 규제 직전 상승 폭이 컸던 강남 3구, 마포·용산·성동구 위주로 거래량 감소가 두드러졌다. 비교 기간 동안 송파구는 95.8%(24건→1건) , 서초구는 93.3%(15건→1건) , 강남구는 68.4%(76건→24건) 거래량이 감소했다. 마포구(86건→29건), 용산구(14건→11건), 성동구(93건→43건)도 각 66.3%, 21.4%, 53.8% 줄었다.
상대적으로 거래가 몰릴 것으로 예상됐던 노원·도봉·강북구 등 서울 외곽 지역의 거래량도 줄었다. 노원구는 58.0%(143건→60건), 도봉구는 47.9%(48건→25건), 강북구는 28.6%(21건→15건) 줄었다.
성동구의 한 공인중개사는 “주말 동안 예약이 거의 없고 조용했다”며 “규제 영향으로 집값 상승세가 멎을 수 있다는 우려에 일단은 지켜보자는 분위기”라고 말했다. 동대문구의 공인중개사도 “매물에 관심을 보이던 손님이 대출을 알아보고 나선 연락이 없기도 했다”며 “당분간 거래가 늘긴 힘들 것”이라고 말했다.
거래 취소 사례도 잇따르고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템을 보면 계약일이 지난달 6일부터 이날까지 체결됐다가 취소된 서울 아파트 매매 거래 중 계약 해제 사유 발생일이 대출 규제 발표일인 지난달 27일 이후인 사례는 총 151건으로 집계됐다.
이 중 약 77%인 116건의 계약이 대출 규제 발표 이전에 성사돼 규제와 무관하게 6억원 이상의 대출이 가능했다. 그런데도 계약 취소가 잇따른 것은 대출 규제 발표가 집값 상승에 대한 기대를 꺾었기 때문이라는 분석이 나온다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “집값이 계속 오를 것으로 보고 대출을 15억~20억원씩 무리하게 받은 일부 매수자들이 규제 시행으로 집값이 우하향으로 돌아설지 모른다고 우려한 것일 수 있다”고 말했다.
이 같은 관망세는 후속 대책이 발표되기 전까지 당분간 지속될 전망이다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “앞선 규제의 효과로 3~6개월 정도의 관망세가 예측된다”면서도 “후속 대책의 방향성에 따라 관망세의 지속 기간이 더 길어지거나 짧아질 수 있다”고 분석했다.
정부가 6·27 대출 규제를 통해 재건축·재개발 사업장의 조합원 이주비 대출 한도도 6억원으로 제한하면서 시공사가 지원하는 ‘추가 이주비’ 대출 경쟁이 격화할 것으로 보인다. 일각에서는 대출 규제로 재건축·재개발이 지연될 수 있다는 우려를 제기하지만 그보다 시공사가 제공하는 추가 이주비 대출이 규제에 포함되지 않아 규제를 우회적으로 회피하는 통로가 될 수 있다는 지적이 나온다.
7일 금융당국과 정비업계에 따르면, 정부의 대출 규제는 사업시행계획인가 후 관리처분계획인가를 기다리는 서울 용산구 한남2구역, 강남구 개포주공 5·6·7단지, 송파구 잠실 우성4차, 동작구 노량진 1구역 등 52곳의 사업장이 당장 규제 영향권에 들어간다.
통상 재건축·재개발로 집을 비워야 하는 조합원은 임시 거처를 구할 때 주택담보인정비율(LTV) 50%까지 금융기관에서 이주비 대출을 받는데, 최대 한도가 6억원까지만 가능해진 것이다. 2주택자 이상의 경우 일부 처분 조건부를 제외하고는 이주비 대출이 아예 불가능하다.
하지만 기본 이주비 대출과 별개로 시공사가 지원하는 ‘추가 이주비 대출’은 규제 적용을 받지 않는다. 이는 시공사의 신용 보강을 통해 조합이 받는 사업자대출로 가계대출에 속하지 않기 때문이다.
이에 일각에서는 조합과 건설사의 대출 리스크 확대로 인한 정비사업 지연을 우려한다. 한 대형 건설사 관계자는 “추가 이주비 대출 확대로 인한 조합·건설사 부담이 커지면서 앞으로 재건축·재개발 사업에 어려움이 생길 수 있다”고 말했다.
그러나 임차료 상승 등의 상황을 고려하면 이주비 대출 규제는 불가피하다는 지적이 나온다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “기본 이주비 대출은 재건축·재개축 이주 과정에서 주변 임차료를 올려왔던 유동성의 원천이므로 규제가 불가피하다”면서 “총부채원리금상환비율(DSR) 산정 예외 등 그간 이주비 대출에 주어졌던 특혜를 정상화하는 과정”이라고 말했다.
부동산 업계에선 오히려 각 시공사가 제공하는 추가 이주비 대출이 ‘복병’이 될 수 있다는 지적이 나온다. 추가 이주비 대출이 ‘6·27’ 대출 규제를 적용받지 않기 때문에 정비 사업이 지연될 우려가 적고, ‘6억원 한도’ 규제의 우회 통로로 작용할 수 있다는 것이다.
현재 정부는 추가 이주비 대출의 금리 설정을 높게 유지하되 한도 제한을 두진 않고 있다. 금리는 기본 이주비 대출보다 약 2배가량 비싼 편이지만 한도 제한이 없기 때문에 6억원 이상의 이주비가 필요한 조합원의 수요가 적지 않을 것으로 보인다.
일례로 이미 건설사들은 추가 이주비 대출을 경쟁적으로 홍보하고 있다. 삼성물산은 서울 용산구 한남4구역 재개발사업 수주 과정에서 ‘이주비 LTV 150% 보장’을 내세웠고, 강남구 개포우성7차 재건축 사업에서는 이주비를 포함한 사업비 전액을 ‘한도 없는 최저가 금리’로 지원하겠다고 밝혔다. 고가 주택이 많은 강남 3구와 한강변 인근의 재건축·재개발 사업장에선 이미 대형 건설사들의 수주 경쟁으로 6억원 이상의 추가 이주비 대출 제공이 가능한 환경인 셈이다.
정부는 상황을 예의주시하겠다는 입장이다. 국토교통부 관계자는 “향후 시장 상황을 보면서 필요하다면 추가 이주비 대출 한도 제한을 검토해볼 수 있다”고 말했다.
세상에는 조금 느려서 더 특별한 것도 있다. 그중 하나가 서울 종로구 혜화에 가면 먹을 수 있는 3000원짜리 김치찌개 식당 ‘청년밥상문간’이다. 저렴한 가격 탓일까? 중간에 있는 휴식 시간을 제외하고, 오전 11시부터 마지막 주문을 받는 오후 8시 반까지 32평 남짓 크기의 가게는 손님들로 붐빈다. 문을 열면 새콤한 김치 냄새가 코를 자극하고, 보글보글 끓는 찌개 소리가 뒤따른다. 손님이 너무 많아 ‘느린’ 김치찌개 식당이 된 것은 아니다. 청년밥상문간 ‘슬로우점’에 들어가면 한쪽 벽면에 설립 취지문이 붙어 있다. ‘느린 학습자 청년들이 꿈과 가능성을 키우는 곳··· 조금 느리지만 더 따뜻하고 편안하며 든든한 일터가 될 수 있도록 노력하겠습니다.’
개점 1년이 넘은 지금, 열 명의 느린 학습자들이 요일과 시간대를 나눠 일하고 있다. 보통 세 명의 직원이 점장과 함께 하루 평균 100~120명의 손님을 맞는다. ‘딸랑’ 식당 문이 열릴 때마다 큰 소리로 “어서 오세요. 몇 분이세요?”하며 직원들이 인사를 건넨다. 첫 방문인 듯 두리번거리는 손님이 있으면 곁으로 다가가 “제가 도와~드릴까요?”하고 묻는다. 한 직원이 인덕션을 들면 다른 직원은 식탁을 닦는다. 손발을 맞추는 모습이 자연스럽다. 느린 학습자라고 모든 일에 느린 것은 아니다. 배운 일은 막힘 없이 해낸다. 어느새 새롭게 문을 여는 청년밥상문간 낙성대 슬로우점에서 일할 후배 실습생에게 비법을 전수할 만큼 성장했다.
경계선 지능인(느린 학습자)들이 청년밥상문간 슬로우점에서 일을 하고 있다. 손님들이 나간 자리를 부지런히 행주로 닦고, 침착하게 두부를 썰고, 조심스럽게 찌개를 배식대에 올려놓으며 경계지능인 직원들은 맡은 자리에서 한 사람 몫의 일을 한다. 경계선지능인은 지능지수(IQ)가 70~84 사이로, 장애에 포함되지는 않지만 일상에서 인지·적응 행동 등에 어려움을 겪는다. 관련 실태 조사는 부족하다. 2024년 기준 인구의 13.59%인 약 699만 명으로 추산되는 것에 비해 인식은 여전히 낮다. 많은 이들이 자신이 경계성지능인에 해당한다는 사실을 모른 채 ‘나는 왜 이렇게 느릴까? 못 할까?’라고 생각하며 살아간다.
가톨릭 글라렛선교수도회 소속 이문수 신부가 청년밥상문간을 처음 연 것은 2017년 12월이다. 지난 2015년 고시원에 한 청년이 생활고로 인한 굶주림과 지병 끝에 사망한 사건을 듣고 ‘배고픈 청년들이 부담 없이 올 수 있는 밥집’을 떠올렸다. 서울 성북구 정릉에서 시작된 김치찌개 집은 현재 다섯 곳으로 늘었다. 가게를 운영하면서 많은 청년을 만났다. 청년밥상문간 덕분에 대학 생활을 버틸 수 있었다며 고마움을 전하는 청년도 기억에 남는다. 청년밥상문간의 김치찌개는 청년뿐만 아니라 누구나 먹을 수 있는 ‘맛집’이어야 한다. 사정이 있는 이들도 편하게 드나들기 위해서다. 나이와 배경을 가리지 않고 모두에게 열려 있는 이유다.
경계선지능인을 자녀로 둔 두 부모님이 신부님을 찾아오면서 청년밥상문간은 분기점을 맞았다. “많은 걸 바라는 게 아니다 우리 아이들이 사회에 봉사할 기회라도 있었으면 좋겠다”라는 말이 자꾸 신부님의 마음에 맴돌았다. 논의 끝에 혜화점을 경계선지능인이 일하는 슬로우점으로 열었다. 지적과 다그침이 없는 곳에서 청년들은 배운 일을 천천히, 그러나 꾸준히 성실하게 해낸다. 표정은 밝아지고 자신감을 되찾았다. 7월부터 낙성대점도 슬로우점으로 전환됐다. 남은 매장들도 순차적으로 바뀔 예정이다. 조금 느려도 괜찮다. 조금씩 바뀌고 있는 사회 속에 경계성지능인도 사회의 일원이 될 수 있을 것이다. 그때까지 청년밥상문간은 ‘밥 먹고 힘낼 수 있는 곳’으로 누구에게나 활짝 문을 열고 있을 것이다.
부전~마산 복선전철 구간에 있는 경남 김해 ‘신월역’이 이르면 다음 달 착공된다.
경남 김해시는 부전~마산 복선전철 신월역 신축 사업을 오는 8월 착공 목표로 행정절차를 진행하고 있다고 9일 밝혔다.
김해시는 현재 착공을 위해 발주처인 국가철도공단, 시행사인 스마트레일 주식회사와 협의 중이다.
신월역 건립은 2014년 시작된 부전~마산 복선전철 공사 중 2020년 낙동강~사상역 구간 터널이 지반 침하로 무너지면서 함께 중단됐다.
신월역 신설은 국토교통부가 2014년 6월부터 민간투자사업(BTL)으로 건설 중인 부전~마산 복선전철 사업 중 2017년 김해시의 요청으로 진행되고 있는 사업이다.
역사 신설에는 국비 51억 원과 시비 395억 원 등 총 446억 원이 투입된다. 준공은 2027년 8월 예정이다.
2020년 노반과 지하 연결 통로 공사는 끝났고, 역사 건축과 진입도로 작업 등이 남았다.
김해시는 그동안 국토교통부, 경남도를 상대로 개발제한구역 관리계획 변경과 교통영향평가, 개발제한구역 내 행위허가 등 관련 인허가 절차를 이행했다.
신월역이 들어서면 상대적으로 낙후됐던 김해 서부지역이 획기적으로 개발될 것으로 기대된다.
신월역이 들어서면 부산 사상까지 20분, 창원까지는 10분대에 진입할 수 있다. 남해안 해양벨트, 동해남부선, 부산신항배후철도 등과도 연결돼 김해 진례면은 산업과 물류가 연동하는 새로운 교통 요충지 역할을 할 것으로 전망된다.

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